Bei der Maklerprovision beim Hausverkauf halten sich zwei Halbwahrheiten besonders hartnäckig: Käufer und Verkäufer müssten immer exakt die Hälfte zahlen – und die Höhe sei gesetzlich festgelegt. Beides stimmt so pauschal nicht. Wer Auftrag, Objektart, Käuferstatus und Abrechnungsmodell trennt, kann Kosten und Leistung fairer beurteilen.
Kurzantwort: Teilungsregel ist nicht gleich Einheitspreis
Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten besondere Form- und Verteilungsregeln. §§ 656c und 656d BGB schützen Verbraucher auf Käuferseite, regeln aber unterschiedliche Beauftragungsmodelle. Die konkrete Provisionshöhe bleibt grundsätzlich Vereinbarungssache.
Zuerst klären: Wer hat wen wofür beauftragt?
§ 656c BGB betrifft den Fall, dass der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig wird und sich von beiden Provision versprechen lässt. Dann müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. § 656d BGB betrifft die Kostenabwälzung, wenn zunächst nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat. Die andere Partei darf dann höchstens in gleicher Höhe beteiligt werden; ihr Anspruch wird erst nach Zahlung und Nachweis fällig.
Diese Regeln gelten nicht automatisch für jede Immobilie und jeden Käufer. § 656b begrenzt den persönlichen Anwendungsbereich der Teilungsregeln auf Verbraucher als Käufer. Der sachliche Rahmen des Untertitels sind Wohnungen und Einfamilienhäuser. Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Käufer brauchen daher eine eigene Einordnung.
Die sechs häufigsten Provisions-Irrtümer
1. Käufer und Verkäufer zahlen immer je 50 Prozent
Das BGB kennt verschiedene Modelle. Bei Doppeltätigkeit nach § 656c müssen beide Provisionsversprechen gleich hoch sein. Hat nur eine Seite beauftragt, erlaubt § 656d eine Beteiligung der anderen Seite nur unter bestimmten Voraussetzungen und maximal in gleicher Höhe. Eine vollständige Kostenübernahme durch die auftraggebende Seite bleibt möglich.
Besser: Im Vertrag eindeutig benennen, wer Auftraggeber ist, welches Modell gilt und welche Partei welchen Betrag schuldet.
2. Die gesetzliche Teilung gilt für jede Immobilie
Die besonderen Regeln beziehen sich auf den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses; die Schutzvorschriften der §§ 656c und 656d setzen außerdem einen Verbraucher als Käufer voraus. Ein unbebautes Grundstück oder ein Mehrfamilienhaus ist nicht einfach gleichzusetzen.
Besser: Objektart und Käuferstatus vor Verwendung pauschaler Provisionssätze prüfen.
3. Ein mündlicher Maklerauftrag genügt immer
Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Das kann etwa durch einen geeigneten E-Mail-Austausch erfüllt werden; eine nur mündliche Absprache reicht dafür nicht.
Besser: Leistungsumfang, Laufzeit, Provision, Kündigung und besondere Absprachen nachvollziehbar in Textform festhalten.
4. Die Provisionshöhe ist gesetzlich festgeschrieben
Das Gesetz regelt in den genannten Fällen vor allem Form und Verteilung, nicht einen bundesweit festen Prozentsatz. Die Höhe wird vereinbart. Marktüblichkeit, Leistungsumfang und Objektaufwand können die Verhandlung beeinflussen, ersetzen aber keinen klaren Vertrag.
Besser: Nicht nur über den Prozentsatz sprechen, sondern auch über die enthaltenen Leistungen und die Voraussetzungen der Vergütung.
5. Die Provision ist schon mit der Beauftragung verdient
Der Grundtatbestand des § 652 BGB knüpft den Lohnanspruch daran, dass der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Bei einer Kostenabwälzung nach § 656d kommt zusätzlich die dort geregelte Zahlung und der Nachweis hinzu. Der genaue Fall und Vertrag bleiben entscheidend.
Besser: Fälligkeit, Rechnungsadressat, Nachweis und Folgen eines nicht zustande gekommenen Hauptvertrags vorab klären.
6. Der niedrigste Prozentsatz ist automatisch das beste Angebot
Für Verkäufer zählt am Ende nicht nur die Provision, sondern der Nettoerlös nach Preis, Kosten und Risiken. Unvollständige Unterlagen, schwache Käuferprüfung oder unklare Kommunikation können einen vermeintlichen Preisvorteil aufzehren. Umgekehrt rechtfertigt ein hoher Satz nicht automatisch gute Leistung.
Besser: Angebote anhand derselben Kriterien vergleichen: Bewertung, Unterlagenmanagement, Präsentation, Reichweite, Interessentenqualifizierung, Verhandlung, Prozessbegleitung und Transparenz.
Diese sechs Punkte gehören in den Angebotsvergleich
Ein transparenter Maklervertrag sollte so verständlich sein, dass Kosten und Leistung ohne Fachsprache nachvollzogen werden können. Fragen Sie vor der Unterschrift konkret nach:
- Wer ist Auftraggeber und für wen wird der Makler tätig?
- Welches gesetzliche beziehungsweise vertragliche Provisionsmodell gilt?
- Wie hoch sind Prozentsatz und Bruttobetrag?
- Welche Leistungen sind konkret enthalten?
- Wann entsteht und wann wird der Anspruch fällig?
- Wie lange läuft der Vertrag und welche Bindungen bestehen?
- Wie werden eigene Interessenten oder Vorkenntnisse behandelt?
Der faire Vergleich rechnet bis zum Nettoerlös
Zwei Angebote mit unterschiedlicher Provision lassen sich erst vergleichen, wenn beide auf demselben realistischen Verkaufspreis, Leistungsumfang und Risikoprofil beruhen. Ein bloßes Rechenbeispiel „Kaufpreis minus Prozentsatz“ ignoriert, wie Bewertung, Präsentation, Käuferprüfung und Verhandlung das Ergebnis und die Abschlusswahrscheinlichkeit beeinflussen.
Transparenz bedeutet dabei nicht, jede Leistung als unbezahlbar darzustellen. Gute Anbieter erklären, welche Arbeit tatsächlich anfällt, welche Kosten vereinbart werden und wo der Eigentümer Aufgaben selbst übernehmen könnte. Erst dann kann der Verkäufer entscheiden, ob Leistung, Bindung und Vergütung für sein Objekt zusammenpassen.
Smart regional: Leistung muss zum Objekt passen
Eine Stadtwohnung in Landau, ein Einfamilienhaus in Herxheim und ein Hofanwesen in einer Ortsgemeinde der Südlichen Weinstraße verlangen unterschiedliche Zielgruppen, Unterlagen und Vermarktungswege. Ein seriöser Angebotsvergleich setzt deshalb nicht nur denselben Prozentsatz, sondern denselben Leistungsumfang voraus.
ProScale Concept steht für eine klare Vereinbarung ohne versteckte Kosten. Dazu gehört auch, offen zu sagen, welche Fragen Maklerleistung sind und wann Notariat, Rechts- oder Steuerberatung übernehmen müssen.
Eine erste Einordnung liefert auch unser Leitfaden „Immobilie verkaufen oder behalten?“. ProScale Concept strukturiert Objektunterlagen, Marktansprache und Verkaufsablauf; individuelle Rechts-, Steuer-, Finanz-, Notar- oder Technikberatung bleibt den jeweils qualifizierten Stellen vorbehalten.
FAQ: Maklerprovision beim Hausverkauf
Ist die Maklerprovision gesetzlich auf 50:50 festgelegt?
Nein. Je nach Beauftragungsmodell gelten Gleichheits- oder Begrenzungsregeln. Die auftraggebende Seite kann die Provision auch vollständig selbst tragen.
Gibt es einen gesetzlich festen Provisionssatz?
Nein. Die Höhe wird grundsätzlich vereinbart. Gesetzliche Vorschriften können aber Form, Verteilung und Fälligkeit begrenzen.
Muss ein Maklervertrag schriftlich unterschrieben werden?
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend dasselbe wie Textform; die konkrete Dokumentation muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Wann wird die Provision fällig?
Das hängt von Vertrag und Modell ab. Grundsätzlich ist der wirksame Hauptvertrag zentral. Bei § 656d ist die Beteiligung der anderen Partei erst nach Zahlung der beauftragenden Partei und entsprechendem Nachweis fällig.
Kann die Provision verhandelt werden?
Grundsätzlich ja. Entscheidend ist eine transparente Vereinbarung vor Beginn der Tätigkeit. Vergleichen Sie neben dem Satz auch Leistungsumfang, Laufzeit und möglichen Nettoeffekt.
Transparenz beginnt vor dem Maklervertrag
Sie möchten eine Immobilie in Landau oder an der Südlichen Weinstraße verkaufen? ProScale Concept erläutert Vorgehen, Leistung und Kosten nachvollziehbar – damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind Objektart, Käuferstatus, Beauftragungsmodell und der konkrete Maklervertrag.